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改变房地产市场投机炒作属性征EO?
旉Q?017/6/9 14:20:10作者:牛v?来源Q南京在U?

要从Ҏ上改变房C市场多年的ؕ象和“管不顺调更乱”的状态,l结房h调控越高的局面,必须深刻认识把房C作ؓE_l济增长的支׃业的不可持箋性,以及可能伴随的经金融风险,立“房子是用来住的Q不是用来炒的”的定位Q徏立促使房C市场健康发展的长效机制。这要求从根本上正确判断当前房地产市场属性,深入分析那些L模糊房地产市场非理性繁荣的现状及导致非理性繁荣的原因Q端正被利益体扭曲的市节h格的l济学常识?/p>

  左晓?/p>

  今年以来Q一pd楼市调控“组合拳”显C监层Ҏ仯快上涨的容忍度不断降低,地方政府Ҏ制房仯快上涨的军_也在不断增强。现在市论的xҎQ房Ch能被调降吗?如何防止各地调控政策出现q去几次那样房h调高的局面?

  d中央l济工作会议W一ơ把“促q房C市场q稳健康发展”列入了工作旉表,q第一ơ明提出“房子是用来住的Q不是用来炒的”的定位。因此,W者认为,要防止各地调控政{出现过dơ那h仯调越高的局面,先要弄清楚当前房C市场I竟是“炒戎쀝ؓ主还是“居住”ؓȝ市场属性。而笔者通过三方面分析,定当前房地产市Z是“炒戎쀝ؓȝ属性?/p>

  W一Q房C市场非理性行为特征与居住Z的理性行为相背离。以居住Z的房屋市场应属于消费品市场。这L房地产市场,存在正常商品市场中关于效用最大化的约束。当最大效用得到满I理性住房消贚w求就不会l箋大幅增长Q房C开发也会作出相应理性决{而不会盲目扩大投资,供给和需求乃至hg辑ֈ一个均衡水Q楼盘)q?/p>

  以投Zؓȝ房地产市场,其“效用”是赚钱Q因此不存在效用最大化U束。换句话_以“炒戎쀝ؓȝ市场整体理性假讄失,其以无上限赚׃ؓ目标的“炒戎쀝行为受非理性房价上涨预期支配。只要房hl上涨,“炒戎쀝需求而非居住需求增长就不会停止Q非理性炒房显C的无止境投机需求,成了偷换“供l不”概늚“合理的诠释”,为增加“炒戎쀝市场的房地产供l提供了圆满的故事。一二线市场的房C市场现状Q正与投机型“炒戎쀝市场的非理性特征一致?/p>

  W二Q各渠道大规模资金进入房C市场Q资金脱实向虚显现的热钱特点也强烈显C当前房C市场的投机性。相x据显C,q年房地产开发贷ƾ,购房hQ买地贷ƾ,d上半q还出现通过消费hh换柱的首付贷Q以及通过企业h变相q入房地产市场的hQ占到银行信h量50%以上。去q一季度1.6万亿常规模银行信贷Q基本上都是房地产贷ƾ或与之相关的贷ƾ,d新增h?5%q入房地产市场。今q一季度消费h大幅增长Q与房h转移修消Ҏ出有兟뀂银行信贷大量流入房C市场Q房C市场h不断上涨吸引了大量投机性资金。金融机构诸多理财品、信托品以及民间数万家U募投资公司的各U名目的理胦产品Q大多数以房C开发市Zؓ投资标的Q所谓投资收益高度依赖房C市场h不断上涨。博弈房屋交易收益的热钱也大规模入二手房市场炒ѝ多路投机性资金进入房C市场Q推动hg断上涨,q一步吸引投机炒戉K求增ѝ?/p>

  W三Q各地出现离婚买ѝ虚假债务q户房抵债、设立一些外地购买热点城市房产的“规定”规遉K购政{等问题Q不断突破法规和道d伦理底线的非理性行为泛滥,可见炒房市场投机行ؓ的疯狂?/p>

  此外Q笔者认为,当下q需澄清一些强化房C投机的观炏V?/p>

  比如Q厘清对“刚需”和“城镇化”等概念的认知,避免似是而非的“刚需”定义、笼l的城镇化发展观点助推房C市场的投胀。所谓“刚需”,严格来说Q就是没有h格弹性的需求。也是需求不受h格变动而改变,即不h格如何变化,不管买得赯是买不vQ仍然存在的需求才是刚需。所以,热点城市真正的“刚需”以两大cMhؓ主:一cLq城的农民工Q另一cL刚毕业留城、没有家庭支持买房的大学生。“刚需”确实很大,但在一般商品房h下是有“求”而不可得之。似是而非的“刚需”分析,把Ҏ需求说成“刚需”,无非是借“刚需”之名,含含p糊C增加供给满“刚需”名义的“市场化调节”l卖地、炒ѝ推高楼P刉投机需求创造赚更多qZ的游戏而已。؜淆投机炒房与“刚需”的概念Q把W二套甚臛_套非居住购房行ؓQ笼l说成“刚需”,利用虚假供求p掩盖投机需求推动的h上涨的真相,也更坐实了一些热点城市楼市的投机性属性?/p>

  再比如,GDP挂帅的业l评价体pR房C调控是事xM宏观l济E_的政{,但实现稳定的调控政策需通过地方政府执行。长期以来地Ҏ府以GDP增长为指标的业W评h标准Q固化了GDP偏好。而调控房C与靠卖地融资推动l济增长的目标是不一致的。所以,某些地方ȝ部门姑息民间和业内通过各种擦边球的方式与调控政{博弈的行ؓQ对各种与调控政{背ȝ行ؓ睁一只眼闭一只眼Qؓ各利益群体五花八门的歪门邪道开了绿灯?/p>

  q有Q相关部门缺乏对新常态经发展的信心Q房C调控屡屡为稳增长让步Q这也给部分利益M的政{套利提供了Z。“房价下跌经下行论”利用了地方政府E_长的偏好Q致使严厉的政策只是“纸上谈兵”,或“点Cؓ止”,l而放松调控,利益体重复与房C调控博弈的游戏,致调控——hg降——担心经下行——放松调控——h格大q上涨——再调控周而复始。一些城市不断放探性的政策放松信号Q都昄地方政府ҎC调控q未严格执行的事实。再严厉的政{,没有执行力就是一U空文。如果政府调控政{控制房仯认ؓ是“虚晃一枪”,那么每次新的调控都会受到q去干预hD高的事实引导的预期误|房地产h格就会越调越高?/p>

  要从Ҏ上改变房C市场多年的ؕ象和“管不顺调更乱”的状态,必须深刻认识把房C作ؓE_l济增长的支׃业的不可持箋性,以及可能伴随的经金融风险,由此建立促房地产市场健康发展的长效机制Q方可真正实现“促q房C市场q稳健康发展”的目标。这要求从根本上正确判断当前房地产市场属性,深入分析那些L模糊房地产市场非理性繁荣的现状及导致非理性繁荣的原因Q端正被利益体扭曲的市节h格的l济学常识,转变发展理念Q改变GDP挂帅、土地胦政的发展思\Q加Zl侧l构攚wQ才能找准房C市场调控的短期政{和目标Q坚持调控不为稳增长让步Q同时调控政{执行到位,保证l济的可持箋增长不被房地产虚拟繁荣绑架?/p> Q作者系国务院参事室特约研究员)

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